Logistique – du service de base au service qui fait la différence

Le glissement du canal unique à l’omni-canal rend de nouveaux investissements nécessaires dans le secteur logistique, pour lequel plus que jamais, « le temps, c’est de l’argent ». Celui qui remporte le marché est aujourd’hui celui qui est capable de servir le client au plus vite, et au mieux. Nous nous sommes entretenus avec Joost Uwents, co-CEO de WDP, le spécialiste de l’immobilier logistique actif dans le Benelux, en Allemagne, en France et en Roumanie. 

La logistique est passée de statut de produit de base à celui de « gamechanger ». Aujourd’hui, il ne s’agit plus seulement de commerce électronique mais d’omni-canal.

Joost a commencé sa carrière chez WPD comme CFO en 1999. Dix ans plus tard, il accède au poste de co-CEO, qu’il occupe toujours aujourd’hui. Au cours de ces dernières décennies, WDP a connu un fameux parcours, son portefeuille immobilier passant de 1 à 5,2 milliards d’euros. Cette forte croissance se reflète clairement dans le cours de l’action, qui brille au haut du classement au Bel 20 et sur le marché immobilier européen. 

Avec un taux d’occupation très élevé de 99% et des baux locatifs de 6 ans en moyenne, indexés selon l’inflation, la REIT¹ (société d’investissement immobilier cotée) a une idée précise de ses revenus futurs. WDP paie en moyenne 2% sur ses dettes en cours, une combinaison d’obligations et de crédits. La capitalisation en bourse de cette entreprise du Bel 20 est aujourd’hui de 7 milliards d’euros. 24% des actions sont détenues par la famille actionnaire de référence Jos de Pauw, représentée par le co-CEO Tony De Pauw, qui dirige WDP avec Joost. 

La demande d’immobilier logistique demeure en forte hausse. La croissance de l’e-commerce joue un rôle majeur à cet égard. Quelle sera la poursuite de cette évolution, selon vous ?
L’e-commerce est un moteur important de croissance dans le secteur logistique, mais c’est bien plus que ça. Aujourd’hui, la logistique est au cœur de chaque entreprise. La chaîne d’approvisionnement est tout le processus entre d’une part la production, qui reste constante, et d’autre part, le client final, qui devient toujours plus exigeant. Auparavant, il y avait la production et la vente, avec entre les deux, les produits, qui devaient être stockés aussi efficacement que possible. La logistique était dirigée par des KPI² financiers, comme la rotation et le coût. À l’heure actuelle, l’entrepôt est dirigé par le client : l’assortiment de produits, la vitesse des livraisons et des retours, … Les magasins sont désormais une composante de la chaîne d’approvisionnement, et servent de centres d’expérience ou de dépôt. Nous constatons que de nombreuses entreprises investissent énormément dans leur chaîne logistique. Les gagnants, à l’heure actuelle, sont des entreprises qui investissent fortement dans leur chaîne d’approvisionnement pour servir leurs clients plus rapidement et plus efficacement. Et ceux qui n’ont pas encore investi dans leur chaîne logistique rattrapent leur retard. Bref, la logistique est passée du service de base au service qui fait la différence. Il n’est aujourd’hui pas uniquement question de l’e-commerce, mais de l’omni-canal (en ligne, dans un magasin physique ou par téléphone).

1 REIT : Real Estate Investment Trust, société d’investissement immobilier cotée. WDP est une société immobilière réglementée publique.
Parmi les exigences inhérentes à ce statut, citons :
– un niveau d’endettement de maximum 65% de l’actif, et
– une obligation de versement d’au moins 80% du résultat.
² KPI : Key Performance Indicator, un indicateur permettant de mesurer la progression vers un objectif donné.

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