Intervest is een vastgoed investeringsgroep met activiteiten in België en Nederland. Na een succesvol overnamebod van TPG, een Amerikaanse alternatieve activabeheerder, verdween Intervest dit jaar van de beurs. We interviewen Joël Gorsele, de CEO van Intervest over de overname, de huidige trends in de vastgoedmarkt en wat we van Intervest in de toekomst kunnen verwachten.

Hoe is je carrière in vastgoed begonnen en wat bracht jou bij Intervest?

Joël Gorsele: Ik ben begonnen bij Deloitte; eerst in audit en vervolgens in corporate finance met een focus op vastgoedtransacties. Mijn focus lag al sinds het begin in vastgoed, zo deed ik de audit van WDP, Cofinimmo en Immobel. Het eerste deel van mijn carrière was gericht op een adviserende rol.  Daarna ben ik naar de corporate kant overgestapt bij Petercam als equity analyst. Een van de belangrijkste wijzigen was dat je als equity analyst graag gezien bent door bedrijven. Enerzijds hebben de bedrijven jou nodig en langs de andere kant heb jij ze nodig. Plots heb je dus de gsm-nummers van de CEO’s en CFO’s (die ook opnemen als je belt) terwijl je nog vrij jong bent. Hierdoor leer je heel veel en verneem je interessante informatie over de strategie van de beursgenoteerde vastgoedbedrijven. Op deze manier ben ik in contact gekomen met institutionele investeerders in Parijs, Amsterdam en natuurlijk ook België. Naderhand ben ik overgestapt naar de privé-kant bij Redevco, eigendom van de familie Brenninkmeijer, waar ik startte in België als de rechterhand van de CFO. Daarna ben ik als investment manager voor de Europese divisie van Redevco gaan werken, waaronder ook een tijd in Londen. Na 7 jaar bij Redevco en het opzetten van een aantal investeringsfondsen, kwam een CIO-positie bij Intervest in België vrij. Vandaag ben ik één jaar CEO van Intervest.

Jullie werden recentelijk overgenomen door TPG, een welgekende Amerikaanse alternatieve activabeheerder. Hoe verliep de overname?

De overname werd getriggerd door het feit dat de beurskoers van Intervest heel laag stond. Een combinatie van factoren lagen aan de basis: de hoge rente, de oorlog in Oekraïne, een verandering in het management van Intervest, onzekerheid door de kantoorgebouwen in de portefeuille, … De beurskoers lag dermate veel onder de NAV dat op een bepaald moment, deze discount liefst 40% à 50% bedroeg. Voor Intervest blokkeerde dit de toegang tot kapitaal. We hadden de keuze om nieuwe aandelen uit te geven om de schuld te verlagen maar daar geraak je niet ver mee. Aan de andere kant waren er meer concurrenten geïnteresseerd in ons bedrijf. Als beursgenoteerd bedrijf waren we sterk gereguleerd door het FSMA. Het was belangrijk dat de uiteindelijke beslissing het beste was voor de aandeelhouders. Geïnteresseerde partijen moesten een gedetailleerd bod met o.a. de prijs, de manier van financiering, het businessplan, etc. voorleggen. In de Raad van Bestuur, hebben we de verschillende offertes grondig vergeleken en de winnaar zo snel mogelijk bekend gemaakt.

Wat is de impact van de overname op de strategie van Intervest? 

Voor de overname was de strategie al om afstand te nemen van onze kantoren en te focussen op logistiek vastgoed. Dit zal vandaag zo blijven. We hebben over de voorbije periode 1 kantoorgebouw per 2 maanden verkocht aan institutionele en private investeerders. We willen doorzetten op logistiek vastgoed en verder kijken dan onze huidige landen België en Nederland. We hebben vandaag een portefeuille van EUR 1,4 miljard en beogen om te groeien naar EUR 4 à 5 miljard. Onze naam werd afgekort naar Intervest.

Intervest heeft als doel om 90% van de kantoorgebouwen te verkopen om te focussen op logistiek vastgoed. Wat dreef de beslissing om te focussen op logistiek vastgoed?

De voornaamste reden was dat we al een grotere focus hadden in logistiek en enkel een beperktere focus in kantoorgebouwen. De kantoorgebouwen zijn goed voor EUR 300 miljoen van de EUR 1,4 miljard in totaal. Ten tweede is kantoorvastgoed moeilijker schaalbaar als product omdat elke klant specifieke vereisten heeft i.v.m. locatie, duurzaamheid, verlichting, interieur, etc. Je hebt een uitgebreid team nodig voor kantoren. De looptijd om je kantoorpand te hernieuwen is dus langer en heeft een grotere impact op je kasstroom. Ik zie echter wel nog opportuniteiten in kantoorgebouwen. Zo is er bijvoorbeeld een grote vraag naar kantoren met een goede locatie. Zelfs al zijn vele bedrijven ingekrompen na corona, toch is de capaciteit vereisten van kantoorgebouwen niet veel gedaald. Dit komt omdat alle werknemers gewoonlijk dezelfde dag naar kantoor komen.

Waarom hebben we dan toch besloten om kantoren verkopen? Het is een markt die moeilijker te anticiperen is dan logistiek. Je weet niet wie wanneer wat gaat zoeken. Dat is bijvoorbeeld gemakkelijker bij logistiek. Bovendien heb je meer schaalvoordelen bij logistiek waardoor je met een kleiner team meer vastgoed kan beheren. De winstmarges liggen daarom hoger bij logistieke spelers. De aanvangsrendementen bij kantoren liggen wel hoger dan bij logistiek vastgoed.

Verder lezen? Download het volledige interview hieronder.