L’usufruit et la nue-propriété à l’épreuve de la nouvelle loi foncière : un changement de paradigme ?

Notre Code civil vit le jour le 21 mars 1804 et il faudra patienter plus de deux siècles pour qu’un vaste projet de réforme le concernant aboutisse.

Le Livre 3 du nouveau Code intitulé « les biens » est entré en vigueur le 1er septembre dernier. Il se divise en 8 grands titres : dispositions générales, classifications des biens, droit de propriété, copropriété, relations de voisinages, droit d’usufruit, droit d’emphytéose et droit de superficie.

Dans le cadre de la présente contribution, nous mettrons en exergue les principales nouveautés et points d’attention qui affectent l’acquisition d’un bien immeuble en usufruit par une société et en nue-propriété par son administrateur – personne physique, la détention de ces droits par ceux-ci ainsi que les réflexes qu’il importe d’adopter à terme lors de l’extinction de l’usufruit.

L’usufruit et la nue-propriété sont encadrés principalement par les articles 3.138 et 3.166 du Titre 6 du Livre 3 du nouveau Code civil.

L’article 3.1 énonce le principe selon lequel les dispositions sont en règle supplétives sauf celles qui sont relatives aux définitions et si la loi en dispose autrement. Les parties sont ainsi libres de déroger par convention aux règles prévues par le Code. Il est essentiel de garder ce caractère dérogatoire à l’esprit.

L’usufruit se définit comme un droit qui « confère à son titulaire le droit temporaire à l’usage et à la jouissance, de manière prudente et raisonnable, d’un bien appartenant au nu-propriétaire, conformément à la destination de ce bien et avec l’obligation de restituer celui-ci à la fin de son droit ».

Nous analyserons l’impact de la réforme sur les trois moments clés de cette structure démembrée : (I) lors la constitution de l’usufruit, (II) en cours de vie et (III) à l’extinction de l’usufruit.

I. CONSTITUTION
L’acquisition de l’usufruit d’un bien immeuble par une société et de la nue-propriété par son administrateur – personne physique – nécessite une vigilance accrue à l’égard de la valorisation de l’usufruit.

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