Intervest est un groupe d’investissement immobilier actif en Belgique et aux Pays-Bas. Après une offre publique d’achat réussie par TPG, un gestionnaire d’actifs alternatifs américain, Intervest a disparu de la bourse cette année. Nous avons interrogé Joël Gorsele, le CEO d’Intervest au sujet de l’acquisition, des tendances actuelles du marché immobilier et de ce que nous pouvons attendre d’Intervest à l’avenir.

Comment avez-vous débuté votre carrière dans l’immobilier et qu’est-ce qui vous a amené à rejoindre Intervest ?

Joël Gorsele: J’ai commencé chez Deloitte, d’abord dans le domaine de l’audit, puis dans celui de la Corporate Finance, avec une spécialisation dans les transactions immobilières. Depuis le début, je me suis concentré sur l’immobilier ; par exemple, j’ai réalisé l’audit de WDP, Cofinimmo et Immobel. La première partie de ma carrière a été consacrée à un rôle de conseiller. Ensuite, je suis passé du côté des entreprises chez Petercam en tant qu’equity analyst. L’un des principaux changements réside dans le fait qu’en tant qu’equity analyst, vous êtes apprécié des entreprises. D’une part, les entreprises ont besoin de vous et, d’autre part, vous avez besoin d’elles. Du coup, vous avez les numéros de portable des CEO’s et des CFO’s (qui répondent aussi lorsque vous les appelez) alors que vous êtes encore assez jeune. En conséquence, vous apprenez beaucoup et obtenez des informations intéressantes sur la stratégie des sociétés immobilières cotées en bourse. C’est ainsi que je suis entré en contact avec des investisseurs institutionnels à Paris, Amsterdam et, bien sûr, en Belgique. Je suis ensuite passé du côté privé chez Redevco, propriété de la famille Brenninkmeijer, où j’ai débuté en Belgique comme bras droit du directeur financier. J’ai ensuite commencé à travailler comme gestionnaire d’investissement pour la division européenne de Redevco, notamment à Londres. Après 7 ans chez Redevco et la création de plusieurs fonds d’investissement, un poste de CIO chez Intervest en Belgique s’est libéré. Aujourd’hui, cela fait 1 an que j’occupe le poste de CEO chez Intervest.

Vous avez récemment été racheté par TPG, un gestionnaire d’actifs alternatifs américain bien connu. Comment s’est déroulée l’acquisition ?

L’acquisition a été déclenchée en raison de la forte baisse du cours de l’action Intervest. Plusieurs facteurs étaient en cause : des taux d’intérêt élevés, la guerre en Ukraine, un changement dans la direction d’Intervest, l’incertitude liée aux immeubles de bureaux dans le portefeuille, …
Le prix de l’action était tellement inférieur à la VNI qu’à un moment donné, cette décote atteignait 40 à 50 %. Pour Intervest, cela a bloqué l’accès au capital. Nous avions le choix d’émettre de nouvelles actions pour réduire la dette, mais cela n’allait pas nous mener très loin. D’autre part, davantage de concurrents s’intéressaient à notre entreprise. En tant que société cotée en bourse, nous étions fortement réglementés par la FSMA. Il était important que la décision finale soit la meilleure pour les actionnaires. Les parties intéressées ont dû soumettre des offres détaillées comprenant le prix, la méthode de financement, le business plan, etc. Lors de la réunion du conseil d’administration, nous avons comparé minutieusement les différentes offres et avons rapidement annoncé le vainqueur. 

Quel sera l’impact de l’acquisition sur la stratégie d’Intervest ?

Avant les acquisitions, la stratégie consistait déjà à se détacher de nos bureaux et à se concentrer sur l’immobilier logistique. Il en sera toujours de même aujourd’hui. Au cours de la période écoulée, nous avons vendu un immeuble de bureaux tous les deux mois à des investisseurs institutionnels et privés. Nous voulons continuer à nous concentrer sur l’immobilier logistique et d’avoir un regard en-dehors de la Belgique et des Pays-Bas. Aujourd’hui, notre portefeuille s’élève à 1,4 milliard d’euros et nous avons l’intention de le porter à 4 ou 5 milliards d’euros. Notre nom a été raccourci en « Intervest ».

Intervest a l’intention de vendre 90% de ses immeubles de bureaux pour se concentrer sur l’immobilier logistique. Qu’est-ce qui a motivé cette décision ?

La raison principale est que nous nous concentrions déjà davantage sur la logistique et moins sur les immeubles de bureaux. Les immeubles de bureaux représentent 300 millions d’euros sur un total de 1,4 milliard d’euros. Deuxièmement, l’immobilier de bureau est plus difficile à dimensionner en tant que produit, car chaque client a des exigences spécifiques en matière d’emplacement, de durabilité, d’éclairage, d’intérieurs, etc. Il faut une équipe complète pour les bureaux. Le délai de rénovation de votre immeuble de bureaux est donc plus long et a un impact plus important sur votre trésorerie. Je vois encore des opportunités dans la construction de bureaux. Par exemple, il y a une forte demande pour des bureaux bien situés. Même si de nombreuses entreprises ont réduit leurs effectifs après la crise du Covid, les besoins en capacité des immeubles de bureaux n’ont pas beaucoup diminué. Cela s’explique par le fait que tous les employés se rendent généralement au bureau le même jour.

Alors pourquoi avons-nous décidé de vendre des bureaux ? C’est un marché plus difficile à anticiper que la logistique. On ne sait pas qui va chercher quoi et quand. C’est plus facile avec la logistique, par exemple. De plus, les économies d’échelle sont plus importantes avec la logistique, ce qui permet de gérer plus de biens avec une équipe plus réduite. Les marges bénéficiaires sont donc plus élevées chez les acteurs de la logistique. Les rendements initiaux des bureaux sont toutefois plus élevés que ceux des immeubles logistiques.

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